去泰国旅游开民宿
YY今年30岁。她2015年开始创业，和朋友做旅行团策划。当时，他们要派个人去泰国跑市场。她是团队里最小的，没对象没孩子没车房贷没负担，自然成了去清迈的开荒牛。
去之前，她认识了个卖乳胶枕头的朋友，朋友说：在清迈租一栋三层小别墅，只要三四千元。
2017年初，25岁的YY到了清迈，租下了这位朋友楼上的小单间，就在古城中心。经过朋友的介绍，YY认识了不少在泰国的中国人。
她发现，大家的产业挺丰富：有卖枕头的、卖榴莲的，还有做旅游的……但很多人的副业都是开民宿，她很好奇：这么多人都在做民宿，在泰国开民宿很赚钱吗？
她决定开个民宿试试，于是把她房间旁边的两间房也租了下来，看看做民宿到底挣不挣钱。
做民宿试验的房间条件本身就挺好，还配备了独立卫浴。她只花了2000块改造房间，其中花销最大的就是四件套，是她从国内的宜家扛到泰国的。
去泰国旅游开民宿
这里先说一下泰国这几个城市的房产市场特点：
1，曼谷，头部的上市开发商基本都集中在曼谷，市场最为成熟规范，外国人在曼谷买房主要是公寓市场，别墅成交量很少，首先相比于别墅，曼谷的公寓更便宜，如果预算100万RMB，可以买到非常核心区的公寓，比如素坤逸沿线的公寓，但是如果买别墅，这个预算几乎买不到别墅，或者非常偏远，稍微看的过眼的别墅200万RMB起，比如碧桂园的湖景别墅，距离市区都有30公里了，在曼谷东南的学区bangna买个稍微好点的别墅预算在300万左右，上千万的别墅在曼谷并不少！其次外国人在曼谷买房主要是投资，公寓因为靠近地铁站，好出租好转手，更适合投资，别墅往往出行不便，需要开车出行，适合自己住，所以曼谷的房产市场以公寓为主！
2，芭提雅，芭提雅的开发商五花八门，整体实力不强，外来开发商不少，咱们国内开发商也有过去凑热闹的，房产市场比较乱，芭提雅因为靠海，还有很多海景公寓，所以芭提雅市场上别墅和公寓基本上对半开，老外喜欢买别墅，咱们中国客户喜欢买公寓，疫情之后大把的二手房别墅，就是因为老外撤离导致的。
3，清迈，主要是以本土开发商为主，市场还是比较规范；项目主要以别墅为主，清迈的房价比较便宜，100万以内买的别墅都好看着呢，而且去清迈大部分是度假养老和陪小孩念书，基本都是刚需，别墅住着宽敞，可以用煤气，方便做饭，适合一家人居住，清迈的市面上公寓就很少，大部分都是别墅供应！
4，普吉市场，以本土开发商为主，实力算是不错的，但是基本都不是上市开发商，别墅和公寓成交量差不多，公寓稍微多一点，一般海景公寓80万到100万，非海景的五六十万就能拿下，别墅的预算要高一点，一般海景别墅起步价都是三四百万，非海景的也要两百万左右，对于喜欢海岛的客户来说，普吉岛的自然资源和优势也是其他城市不能比的，普吉岛作为全球十大最美海岛之一，每年接待的游客超过3000万，同时也是国内游客去泰国度假养老的首选，普吉岛基本上全年都是夏天，可以说普吉岛是没有旅游业的淡旺季，他的别墅除了自己住，你也可以拿来做民宿，租金回报非常高！
了解完这几个城市的房产市场特点，再来看看开放别墅市场对各大城市的影响：
对于曼谷的影响不大，因为曼谷别墅本身就很贵，如果能买别墅，会让一些预算高的刚需客动手，比如孩子读书的，自己定居工作的，但是投资客来说，总价那么高的情况下，还买不到核心区，别墅的购买热情不会很高；
但是对于清迈芭提雅普吉岛三个城市来说，是真正意义上的风口，度假型别墅会迎来非常大的机遇，现在曼谷的房产市场趋于饱和，核心地段都没有可开发的土地了，泰国的这些头部开发商在曼谷已经很难有大的上升空间，他们极有可能去转战市场，去其他个城市开发别墅，如果她们一旦涌入普吉这样的市场，凭借他们的口碑，经验，资金实力，营销渠道，他们可以很快把别墅市场做的风生水起，然后开发商继续去买地囤地，别墅价格一路攀升，这又会吸引更多的人投资别墅，如此循环往复。。。
这会为泰国开发商提供一个新的增长点，一个新的市场方向，他们何乐不为！
去泰国旅游开民宿
为什么泰国人不喜欢外国投资者呢，这让我想起在2016年前后，加拿大对外国人买房征收20%左右的印花税，因为在此之前，外国人和本地人在加拿大买房政策一模一样，导致外国投资者大批涌入加拿大，加拿大就两个比较大的城市，温哥华多伦多，温哥华房价已经很高了，所以大批资金进入多伦多，房价每年上涨超过15%，租金也相应上涨，政府意识到这已经影响了本地人的生活，立马针对外国投资客加收额外税费，这才抑制了房价的上涨，保持自己的房产市场比较平稳健康，
泰国也一样，外国人一旦涌入别墅市场，炒高房价是在所难免的，而泰国大多数人是住别墅的，在泰国人中买公寓是少部分，所以泰国老百姓并不介意外国人买公寓，反正也不会超过50%份额，而且公寓只存在于核心区，人口密集的商业区域，在郊区或者城市周边都是大片的别墅区，也是当地人主要的生活区，一旦别墅上涨过快，这就会让很多本地人买不起房子，会影响他们的生活质量，这也是开放别墅市场中一个非常大的阻力！
所以，关于泰国是否开放别墅市场给外国人，很多人也提出了很多的建议，是不是可以开放某些区域，某些楼盘，给予起步价限制，产权的限制，允许什么类型的签证才可以买，离开泰国的时候必须卖掉等等，这些建议都有其合理之处，但是我说了，政府会怎么考虑这件事，政府会面临什么样的苦难我们并不清楚！
至于能否开放别墅市场，我觉得按照泰国人的效率，这个事情短期内很难实现，更多是房产中介给大家打鸡血而已，制造一些话题和热点，如果大家真的喜欢别墅，有两个选择，能接受用公司方式持有的就直接去买，不能接受公司方式持有的就去租，泰国市场上大把的出租别墅，不要想着非要给子女留个什么房子，留下钱不是一样的吗？
去泰国旅游开民宿
也就是说，开一栋别墅民宿，成本一个月就能收回来。每个月收入多少万，全看上手经营着多少套这样的别墅民宿。
YY手上经营着3栋，月入3万。按照这样的回本速度和利润，她的商业蓝图就是：抓紧时间，多开几家！
当时，YY在泰国谈了恋爱，男友是台湾人，也在泰国开民宿，他爷爷奶奶都是泰国籍。
2018年，她男友打算改造爷爷奶奶的老房，预算2万，改造400平米的老房子。
结果工程一估价，起码要20万才能改造好，男友打算放弃这个想法，但YY却拉着男友一起干。
△YY的第四家民宿改造中
两人商量：出资对半分，和男友家里签合同租下长辈的房子。
改造、装修，前前后后经历了一年多，YY和男友终于改好了民宿。2019年12月底，YY的第四家民宿总算开业了。
她和男友给民宿起名叫“木目”，走的是日式风格，第一个月就被订满了，两个人一算，一个月纯利润就是5万人民币。
可他们没有想到，刚干了一个月，疫情就暴发了。
2020年整个过年期间，YY一直在处理退订的订单，甚至还被人骂：“不退，你就是发国难财！”
为了改造“木目”，YY和男友投入了40万人民币，才挣回了第一个5万，她怎么会甘心？
△改造前的“木目”就是农房
中国游客来不了泰国，但泰国也有滞留的中国游客。她就把自己手上的民宿降价，打6折。这样，滞留在泰国的中国游客也有地方住了，她也能尽量回本。
当时，新开的“木目”利润还很客观，每个月纯利润还有12000元人民币。但早期开的三家民宿没啥人住，YY一边强撑着付房租，一边期待着疫情很快就结束。
2020年4月，泰国疫情全面暴发，开始宵禁，并且限制入境。
没了旅客入境，也没了任何生意，YY看到很多开民宿的中国人都跑路了。
但她还运营着旅行团策划公司，要支付员工社保、税费。在泰国，每家公司聘请一名外国人，必须至少拥有四名泰国员工并为他们缴纳社保。
而且民宿要开着，房租还得交。七七八八算下来，一个月不吃饭，都要支出15000块人民币。
YY也确实被压得喘不过气来。
又撑了两个月，两栋别墅的合同到期只有半年，YY打算找房东退租，先关掉那两栋别墅民宿。好在开民宿这两年，YY把房子维护得不错，房东也爽快地答应退租。
让YY更开心的是，6月8日，“木目”接到了一笔三晚的订单。之后，她更是接到了不少订单，一直到10月，入住率又恢复到了八成。
因为疫情不能出国，泰国人在家里蹲得难受，只能在泰国内转一转，于是都跑来订民宿。
之前的民宿客人，要么是中国游客，要么是欧美游客。YY压根没想到，自己还能赚到泰国人的钱。
后来，她才知道，在泰国，日式风格的民宿很受欢迎。“木目”走的低檐简约风，刚好是泰国人喜欢的日式风格。
甚至还有泰国朋友把“木目”民宿的图片发在了Facebook上的设计群组里，被一个设计大V转发了，成了清迈当地的网红打卡地。
就此，YY还解锁了泰国社交媒体的流量密码：泰国人喜欢看图，只要图片好看，压根不需要说啥漂亮话。
YY就在自己的订房平台上可劲儿地上传照片，一套民宿能上传62张照片。
可好景不长，2021年1月，因为缅甸偷渡客到了曼谷，泰国疫情大暴发，又开始宵禁封锁。
疫情反反复复，民宿生意不好做。YY也在转变自己的思路：没有游客，就不要想着还能赚到游客的钱。
她脑瓜一转，想到了两条出路：一是可以把民宿降点价，长租出去；二是自己花了钱装修民宿，不能白白浪费，也能接一些商业拍摄的单子，回回本。
2021年7月，曼谷疫情大暴发，每天新增5万确诊病例。YY碰到一对夫妻，从曼谷逃到清迈，想躲疫情。她就降价，让他们从7月长租到11月。
在这期间，YY又跑去装修了一套民宿，房子在一个1600平的果园里，刚好适合做露营风，她给民宿起名叫GPFC Camping Villa。
GPFC Camping Villa的定价是705块，可住5人，按人头算定价，比“木目”贵了一倍，但是环境好，很适合接商业拍摄，也能持续增加收入。
挨到2021年底，泰国终于开放了入境限制。
欧美游客开始回流，YY见识到了旅游业的报复性消费。从今年2月开始，“木目”和她男友经营的民宿就没空过房，而且“木目”的订单已经排到了5月15号。
熬过了疫情，YY计划着：不仅要继续在泰国开民宿，还要买地自建房开民宿。
在疫情封锁的那段时间，YY一直在网上分享在泰国开民宿的经历，她在置顶的一篇博文里写下标题：“2021了，还留在泰国开民宿，我是真的傻？”
事实上，2022年，她还在泰国开民宿，还准备至少再开十年。
她也意识到，要开民宿，选房太重要，无论开在哪个国家。如果在当地能有个靠谱的朋友，在资源、人脉上都能帮到忙。
那么在泰国开民宿，要避开什么坑呢？
去泰国旅游开民宿
其实关于这个开放别墅市场，泰国议会讨论不止一次了，每次都无疾而终，可见这件事情的难度是很大的，并没有想象的那么简单，最近重新提起这件事我想最大的理由就是疫情导致泰国经济异常困难，房地产市场也很就艰难，不管是当地还是海外销售的都不好，大家估计都不知道泰国现在有多难，关了多少商场，多少人吃不上饭，所以在这个大环境下，泰国政府需要重新审视是否开放别墅市场！这也是我们现在坐下来讨论这件事有多大希望的前提！
关于开放别墅市场的利与弊，我相信大家可以罗列成百上千条，我这里就从一个房产人的角度说说我们能感受到的一些内容！
先说有利的地方：目前外国人在泰国买房主要是集中在公寓市场（泰国不分公寓和住宅，统称公寓，属于永久产权），因为别墅的持有方式有点周折，所以很多人也是望而却步，如果一旦开放别墅市场，外国人可以自由购买别墅，那么普吉岛，芭提雅，清迈，苏梅岛这几个城市的别墅市场直接起飞，房产的流转可以给政府可以带来一定的税收以外，房地产的繁荣对于周边产业的带动我相信大家都了解，国内都见证过了，而且还没有金融风险，因为外国人买房是全款，银行不给贷款的，同时把房子卖给外国人，其实是另一种形式的外贸，可以创造大量的外汇，因为我们外国人要用美金来买泰国的房子！
再说不利的地方：大家千万不要小瞧外国人在本国买别墅这个事情，它牵扯土地所有权的问题，这在哪个国家都不是小事，尤其是资本主义国际，土地私有制永久产权，你买了别墅这块地就是你们家的了，可以世代传承，这里我们可以参考其他国家对于外国人买房的政策：
美国：别墅是完全放开的，外国人可以买别墅，新房二手都可以，税费跟当地一样；我觉得这主要是跟美国成熟的金融体系和房地产市场，人口少国土面积大，移民文化等多重因素才导致的结果，其他国家未必可以学得来啊！
澳洲：虽然也是移民国，但是不同于美国，澳洲的西部盛产矿，但是不宜居住，人口主要集中在东海岸，土地不如美国宽裕，外国买家只能买新房别墅，不可以买二手的，还要加征印12%花税，购房成本不低！
加拿大：可以买二手别墅，但是也是加征20%左右的税，加拿大虽然国土面积大，但是北面靠近北极圈，跟俄罗斯一样，其实不太适合居住，所以对于外国人买房的政策要求也很严格，他很怕你炒高房价，本国人抱怨！
马来西亚：外国人买别墅也是开放的，但是有起步价限制，比如吉隆坡最便宜的要100万马币，差不多150万左右，滋生出的问题就是不值100万的别墅最后也会按照超过100万的价格老成交，吃亏的还不是咱们外国人啊，
越南：外国人在越南买房是有区域限制的，只能买某些区域内的某些楼盘，这样的房子因为只针对外国人所以他的房价一般比同区域的贵，不是市场价，这对于未来转手就很麻烦，有点像击鼓传花，看砸在谁手里，而且是有限产权，一般都是50年产权，到期后再续
柬埔寨：不允许买连地的别墅，外国人只能买公寓，拿房产证，而他们本国人可以买别墅，拿的是地契。
通过以上，大家发现了吗？其实很多国家对于外国人买房置业都是谨慎的，政策上都有一定的限制，那么不管泰国最后是学那一套方法，他也需要结合自己的实际情况制定政策，也是多方利益的博弈，要得出一个结论这并不容易！
